حقوق ثبت املاک | تفکریان

املاک جمع ملک است و ملک از نظر حقوق ثبت و در رابطه با ثبت املاک، عبارت است از مال غیرمنقول، البته نه به‌معنای عام آن، بلکه به‌معنای اخص آن که در عرف هم ملک و املاک نامیده می‌شود و فقط شامل زمین و بنای احداثی در آن است. در حقوق ثبت بررسی بار معنایی سه واژه‌ی «مال، ملک و غیرمنقول» واجد نفع و اثر است که در ادامه مطرح می‌شود:

مال: عبارت است از دارایی و مجموع آنچه ملک شخصی است و به‌صورت اموال جمع بسته می‌شود؛ اما در اقتصاد، مال به هر چیزی اطلاق می‌شود که ارزش مبادله‌ای داشته باشد.
ملک: به معنای چیزی است که در قبضه و تصرف باشد و نیز زمین یا هر چیز دیگری که مال شخص باشد. بنابراین، مال و ملک هر دو به همه‌ی متملکات اطلاق می‌شود، هرچند که به سبب اهمیت یافتن بیشتر زمین و غیرمنقول درطی تحولات اجتماعی و اقتصادی، واژه‌ی ملک غالبا نزد ما در معنای اموال غیرمنقول به‌کار می‌رود. اموال به دو قسم منقول و غیرمنقول با تفاوت احکام آن، تقسیم می‌گردند.

اهداف ثبت املاک:
برای تعیین و محفوظ بودن مالکیت مالکان و حقوق صاحبان حقوق نسبت به آنها.
سهولت اخذ مالیات اراضی از صاحبان آنها و برقراری نظم مالیاتی املاک و حفظ حقوق عمومی.
استقرار و استحکام مالکیت اموال غیرمنقول و ایجاد امنیت قضایی برای صاحب ملک.

انواع عملیات ثبتی از قبیل: ثبت املاک، تنظیم اسناد لازم الاجرا، ثبت شرکت ها، علائم تجارتی و اختراعات، زمینه مساعد رونق اقتصادی را فراهم می نماید.

حقوق ثبت موجب پیشگیری از اختلافات می شود و از حجم پرونده های مراجع قضایی نیز می کاهد که نتیجه آن تضمین امنیت اقتصادی، اجتماعی، سیاسی و قضایی است. هرچند اهداف حقوق ثبت تامین بودجه نیست، لکن در راستای اجرای عملیات، مبلغ قابل ملاحظه ای را وصول و به حساب عمومی دولت واریز می نماید تا جزو درآمد های دولت برای هزینه محاسبه گردد. در این مجموعه ضمن تشریح مسائل حقوقی ثبت املاک، جنبه کاربردی آن نیز مدنظر قرار گرفته تا قوانین ثبت که تا حدودی پیچیده است، شفاف گردد و تشریفات عملیات منطبق با مقررات تسهیل شود.

فهرست عناوین :

پیشگفتار
مقدمه اول
مقدمه دوم

بخش اول: قانون و مقررات عملیات مقدماتی و ثبت ملک

فصل اول: کلیات

مبحث اول: مروری بر پیشینه حقوق ثبت
مبحث دوم: ماموریت حقوق ثبت و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
گفتار اول: ماموریت حقوق ثبت
گفتار دوم: رسالت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
گفتار سوم: امکانات و ابزار اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
مبحث سوم: کاربرد عملی حقوق ثبت
گفتار اول: اشتغال درسازمان ثبت اسناد و املاک کشور
گفتار دوم: شاغلین در مسند قضاوت
گفتار سوم: سردفتری و دفتریاری اسناد رسمی
گفتار چهارم: سردفتری ازدواج و طلاق
گفتار پنجم: وکالت
گفتار ششم: کارشناسان حقوقی و مشاورین بانک ها
گفتار هفتم: کارشناسان حقوقی سازمان ها و ارگان های مختلف دولتی
گفتار هشتم: کارشناسان رسمی دادگستری
گفتار نهم: مشاورین حقوقی شرکت ها و کارخانجات
گفتار دهم: نقشه برداری املاک و کاداستر
مبحث چهارم: تشکیلات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
گفتار اول: تشکیلات سازمان ثبت قبل از انقلاب
گفتار دوم: تشکیلات سازمان ثبت بعد از انقلاب اسلامی
گفتار سوم: ترکیب هیات نظارت
گفتار چهارم: ترکیب شورای عالی ثبت
گفتار پنجم: ترکیب دادگاه بدوی سردفتران و دفتریاران
گفتار ششم: ترکیب دادگاه تجدیدنظر سردفتران و دفتریاران
گفتار هفتم: ترکیب دادسرای انتظامی سردفتران و دفتریاران
گفتار هشتم: کانون سردفتران و دفتریاران

فصل دوم: عملیات مقدماتی ثبت املاک

مبحث اول: مقدمه در بخش املاک
گفتار اول: سیری در تحولات املاک
مبحث دوم: معانی
گفتار دوم: اسناد
گفتار سوم: املاک
مبحث سوم: مسیر تحول در مقررات ثبتی
گفتار اول: ثبت عادی
گفتار دوم: ثبت عمومی
مبحث چهارم: اقدامات ثبت عمومی
گفتار اول: انتشار آگهی های ماده 10 قانون ثبت
گفتار دوم: توزیع اظهارنامه
گفتار سوم: نحوه تعیین شماره پلاک
گفتار چهارم: اظهارنامه
گفتار پنجم: نقش شماره پلاک در بایگانی پرونده ها
گفتار ششم: روش بایگانی پرونده های ثبتی
مبحث پنجم: اشخاصی که باید اظهارنامه را تکمیل و تسلیم نمایند
گفتار اول: املاک مجهول المالک
گفتار دوم: تنظیم صورت مجلس احراز تصرف و نحوه قبول درخواست ثبت املاک مجهول المالک
مبحث ششم: دفاتر مقدماتی
گفتار اول: دفتر توزیع اظهارنامه
گفتار دوم: دفتر مجهول المالک
گفتار سوم: دفتر آمار و ثبت اظهارنامه
مبحث هفتم: نکاتی در ارتباط با تنظیم اظهارنامه
مبحث هشتم: اظهارنامه های جمعی پذیرفته شده در سال 1354(موضوع اراضی موات بایر و بلامالک)
مبحث نهم: انتشار آگهی های ماده 11 قانون ثبت(آگهی های نوبتی)
گفتار اول: آگهی اصلاحی
گفتار دوم: نکاتی درباره آگهی نوبتی
مبحث دهم: تثبیت اصل مالک
گفتار اول: جرایم مربوط به املاکی که اشخاص غیرحق تقاضای ثبت نموده اند
مبحث یازدهم: تحدید حدود املاک
گفتار اول: انتشار آگهی تحدید حدود
گفتار دوم: عملیات تحدید حدود
گفتار سوم: تحدید حدود بدون انتشار آگهی
گفتار چهارم: تحدید حدود اختصاصی
گفتار پنجم: تحدید حدود با آگهی الصاق
گفتار ششم: نحوه تکمیل صورت مجلس تحدید حدود
گفتار هفتم: نحوه تکمیل بخش حدود و حقوق ارتفاقی ملک
گفتار هشتم: میله گذاری
گفتار نهم: نکاتی درباره عملیات تحدید حدود
گفتار دهم: جراید ناشر آگهی و نکات مرتبط
گفتار یازدهم: نقشه برداری کاداستر
گفتار دوازدهم: امتیاز نقشه های کاداستر
مبحث دوازدهم: اعتراض
گفتار اول: اعتراض به اصل ملک
گفتار دوم: اعتراض به حدود
گفتار سوم: اعتراض داخل مدت و خارج از مدت
گفتار چهارم: نحوه اقدام اعتراضات ارسالی به دادگاه که سابقه آنها از بین رفته است
گفتار پنجم: خلاصه اقدامات مربوط به اعتراضات
مبحث سیزدهم: ختم عملیات مقدماتی

فصل سوم: نحوه ثبت در دفتر املاک

مبحث اول: ثبت در دفتر املاک و صدور اسناد مالکیت
گفتار اول: ثبت دفتر املاک و صدور سند مالکیت ماده 21 قانون ثبت
گفتار دوم: دفاتر مربوط به املاک
گفتار سوم: دفتر املاک
گفتار چهارم: دفتر نماینده
گفتار پنجم: دفتر املاک توقف شده
گفتار ششم: دفتر ثبت قنوات و موقوفات
گفتار هفتم: انتقال و عملیات ثبت دفتر املاک
مبحث دوم: صدور اسناد مالکیت ماده 22 قانون ثبت(تجدیدی)
مبحث سوم: صدور سند مالکیت صلح محاباتی با حق خیار فسخ
مبحث چهارم: صدور سند مالکیت اعیانی بر اساس ماده 104 مکرر
مبحث پنجم: صدور سند مالکیت المثنی
گفتار اول: نحوه صور اسناد مالکیت ورثه در صورتی که سند مالکیت در دست یکی از ورثه باشد
گفتار دوم: صدور سند مالکیت بر اساس حکم استرداد سند قابلیت
مبحث ششم: صدور سند مالکیت تجمیعی
گفتار اول: صدور سند مالکیت بر اثر اصلاح شوارع
گفتار دوم: صدور سند مالکیت بر اثر تقسیم نامه
گفتار سوم: تبدیل سند مالکیت متعدد مشاعی به یک جلد
گفتار چهارم: متمم سند مالکیت
گفتار پنجم: قانون نحوه صدور اسناد مالکیت املاکی که اسناد ثبتی آنها در اثر جنگ یا حوادث غیرمترقبه ای مانند زلزله، سیل و آتش سوزی از بین رفته اند
گفتار ششم: صدور اسناد مالکیت ورثه بدون کسر بهای ربع یا ثمن اعیانی طبق تبصره یک و دو ماده 105 آیین نامه اصلاحی قانون ثبت مندرج در روزنامه رسمی شماره 16613-18/12/13080

ضمایم بخش اول

مدارک مربوط به اقدامات مقدماتی ثبت املاک
سئوال های مربوط به قانون و مقررات ثبت املاک
پاسخ سئوال های مربوط به قانون و مقررات املاک ضمن توجیه و تطبیق با مستندات قانونی

بخش دوم: تفکیک و تقسیم

مبحث اول: املاک مشاعی و مفروزی (ششدانگ)
گفتار اول: املاک مشاعی
گفتار دوم: نحوه به وجود آمدن املاک مشاع
گفتار سوم: مشکلات املاک مشاع
گفتار چهارم: امتیاز املاک مفروز (ششدانگ)
مبحث دوم: تفکیک
گفتار اول: تعریف تفکیک در لغت
گفتار دوم: تعریف تفکیک در عرف ثبت
گفتار سوم: شرایط تفکیک املاک
گفتار چهارم: کاربرد صورت مجلس تفکیکی
گفتار پنجم: فرایند تفکیک
گفتار ششم: موارد کاربرد صورت مجلس تفکیکی
گفتار هفتم: روش اجرایی تفکیک آپارتمان ها
گفتار هشتم: مالکیت در آپارتمان
گفتار نهم: مالکیت تحتانی و فوقانی
گفتار دهم: مالکیت مفروز البنا و مشاع الفضا
گفتار یازدهم: تاثیر تفکیک در وضع ملک از لحاظ اشاعه یا افرازی

فصل دوم: افراز و فروش املاک مشاع

مبحث اول: افراز املاک مشاع
گفتار اول: مفهوم افراز
گفتار دوم: ماهیت افراز
گفتار سوم: مراجع افراز املاک مشاع
گفتار چهارم: صلاحیت ادارات ثبت برای افراز
گفتار پنجم: منع افراز املاک
گفتار ششم: صلاحیت افراز در مراجع قضایی(دادگاه ها)
گفتار هفتم: عملیات افراز در ادارات ثبت
گفتار هشتم: عملیات افراز در مراجع قضایی(دادگاه)
گفتار نهم: وجوه اختلاف در نحوه افراز املاک در ادارات ثبت و مراجع قضایی

فصل سوم: هیات نظارت و حدود صلاحیت آن و شورای عالی ثبت

مبحث اول: ترکیب هیات نظارت
گفتار اول: بند یک ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
گفتار دوم: بند دو ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
گفتار سوم: بند سه ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
گفتار چهارم: بند چهار ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
گفتار پنجم: بند پنج ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
گفتار ششم: نکاتی در بارهاسناد مالکیت معارض
گفتار هفتم: بند شش ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
گفتار هشتم: بند هفت ماده 25 اصلاحی قانون قبت
گفتار نهم: بند هشت ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
گفتار دهم: نحوه ابلاغ و مدت اعتراض به آرای تجدیدنظر هیات نظارت
گفتار یازدهم: نحوه طرح آرای قطعی هیات نظارت در شورای عالی ثبت
گفتار دوازدهم: محل تشکیل هیات نظارت
مبحث دوم: ترکیب شورای عالی ثبت
گفتار اول: صلاحیت شورای عالی ثبت
گفتار دوم: اختیارات تفویضی به روسای واحدهای ثبتی

فصل چهارم: موارد متفرقه

مبحث اول: مواد 147 و 148 قانون ثبت مصوب 18/10/1351
مبحث دوم: قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 31/4/65
مبحث سوم: قانون اصلاح مواد 1 و2 و3 قانون اصلاح
گفتار اول: دفاتر قانونی
گفتار دوم: اجرای آرای هیات حل اختلاف
گفتار سوم: نحوه اقدام در مورد اراضی دولتی
گفتار چهارم: نکاتی درباره قانون اصلاح
مبحث چهارم: اصلاحات ارضی، نحوه عملیات ثبتی و صدور اسناد مالکیت
گفتار اول: مقررات اصلاحات ارضی
گفتار دوم: نحوه عملیات ثبتی و صدور اسناد مالکیت
مبحث پنجم: صدور اسناد مالکیت اراضی موات و ملی
گفتار اول: انواع اراضی
گفتار دوم: نحوه صدور اسناد مالکیت اراضی تملک شده و اراضی موات
گفتار سوم: نحوه صدور اسناد مالکیت اراضی موات خارج از محدوده اراضی شهری
گفتار چهارم: تشخیص اراضی ملی
گفتار پنجم: نحوه صدور اسناد مالکیت منابع ملی
گفتار ششم: مراحل مختلف جریان ثبتی
گفتار هفتم: رای وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور
مبحث ششم: صدور اسناد مالکیت بافت مسکونی روستاها موضوع تبصره ماده 71
مبحث هفتم: اصلاح اضافه مساحت سند مالکیت
گفتار اول: اختلاف مواد 355 قانون مدنی و 149 قانون ثبت
گفتار دوم: حدود اقدامات قانون مدنی و قانون ثبت

فصل پنجم: بررسی و نقد قوانین و مقررات ثبتی

گفتار اول: بررسی و نقد قوانین و مقررات ثبتی

ضمایم بخش دوم

نمونه رای هیات نظارت در مورد بند یک ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
نمونه رای هیات نظارت در مورد بند دو ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
نمونه رای هیات نظارت در مورد بند سه ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
نمونه رای هیات نظارت در مورد بند چهار ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
نمونه رای هیات نظارت در مورد بند پنج ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
نمونه رای هیات نظارت در مورد بند شش ماده 25 اصلاحی قانون ثبت
طرح سئوال های مقررات ثبتی
پاسخ سئوال های مطروحه ضمن انطباق با مقررات
اختیارات تفویضی به روسای واحدهای ثبتی
تفویض اختیار هیات نظارت به روسای واحدهای ثبتی
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی
آیین نامه اجرایی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی
راهنمای کاربری سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت
قانون پیش فروش ساختمان(مصوب 12/10/89)